Casas en Venta en Denver

En el sector inmobiliario residencial, a menudo se escucha que los precios están determinados por la oferta y la demanda. Si bien la oferta y la demanda son un principio fundamental de los mercados, es importante comprender que en el mercado inmobiliario, tanto el lado de la oferta como el de la demanda pueden ser, y a menudo son, manipulados artificialmente, a veces a propósito y otras veces inintencionadamente.

Hay 3 fuentes principales de oferta nueva

Rotación normal

La facturación se puede predecir con bastante precisión en un “año normal”. Hay equis cantidad de unidades de viviendas en la ciudad de Denver y un porcentaje relativamente estable de ellas saldrán a la venta en el mercado en un año determinado. De un año a otro, habrá una pequeña desviación. Esta se puede predecir mediante las estadísticas, de forma muy parecida a como las compañías de seguros utilizan tablas actuariales. Las razones de estas ventas incluyen transferencia de trabajo, mudanza a otra parte de la ciudad, crecimiento de la familia, hijos mudándose fuera de la casa, cambio de condominio a casa, venta por fallecimiento, etc.

Nueva construcción/nuevo desarrollo

El segundo tipo de oferta es nueva oferta que no existía previamente. Cualquier tipo de desarrollo nuevo: edificios de condominios, relleno de desarrollos subdivisiones de constructores nacionales, etc. Este tipo de oferta opera un poco más en un ciclo de auge y contracción económica. En tiempos de auge, los constructores aumentan la producción y el desarrollo especulativo.

En tiempos de inactividad económica, los constructores se quiebran y/o reducen la construcción considerablemente. Este tipo de suministro se mueve bastante lentamente. Es común que una sola casa nueva tarda hasta 2 años en construirse desde que se aprueben los permisos y los derechos de construcción. Los edificios de apartamentos y condominios y viviendas multifamiliares se tardan un promedio de más de 3 años en salir al mercado en Denver. El proceso de planificación y permisos se ha vuelto mucho más lento y engorroso, especialmente dentro de la ciudad de Denver. Es importante tener en cuenta que este tipo de suministro, el de la nueva construcción representa una pequeña fracción del suministro total, aunque sin embargo, una parte importante.

Suministro por propiedades en apuros (distressed properties)

Las propiedades de propietarios con dificultades financieras pueden inundar el mercado en tiempos de agitación económica. Hemos estado en un increíble mercado alcista en los últimos 10 años. Sin embargo, en marzo de 2020 al inicio de la pandemia, si el mercado de casas en Denver se hubiera dejado a sus propios mecanismos, probablemente se habría inundado de angustia. Hubo un período de semanas en el que el mercado de valores comenzó un declive precipitado, pero el gobierno federal intervino con una ayuda masiva y sin precedentes. Los despidos, las quiebras, y las ejecuciones hipotecarias habrían sido extraordinarios, ya que todas las empresas habrían cerrado. En cambio, obtuvimos proyectos de ley, beneficios de desempleo ampliados, indulgencia hipotecaria, e indulgencia de préstamos universitarios.

Hemos tenido la fortuna de tener muy poco suministro por propiedades en apuros en los últimos 10 años (excepto por las de las 3 que ocurren naturalmente: la muerte, el divorcio, y otros tipos de dificultades financieras). Estas ocurren incluso en tiempos de tranquilidad y no afectan tanto al suministro.

Sin embargo, a medida que se acumula una tormenta económica y se avecina una posible recesión, ésta 3a categoría de suministro es un comodín. Es poco probable que la 1a categoría no cambie considerablemente ya que mucha gente está "congelada" en su lugar, incapaces de mudarse debido a la baja tasa de interés en su hipoteca actual frente al costo de irse a otro lado. Los constructores ya están retrocediendo algo y reducirán la construcción futura según las condiciones del mercado. Por ahora se puede olvidar de los desarrollos de viviendas multifamiliares ya que se avecina una crisis inmobiliaria comercial.

Por otro lado, la cantidad de la oferta de propiedades podría dispararse hacia arriba si entramos en una recesión prolongada y profunda. Por lo general, esto coincide con una reducción masiva en la disponibilidad y la demanda de crédito. Esto sería un triple golpe.

Aún no hemos visto nada como esto, y puede que no lo veamos. Es posible que el inventario se mantenga reducido con un mercado distorsionado en el cual la mitad de los propietarios tienen hipotecas actuales con tasas de interés por debajo del 4 por ciento.

También es posible que el inventario se siga acumulando y, si hay un evento económico, podría haber una avalancha de inventario de propiedades con propietarios en apuros. Es importante estar consciente de y considerar todas las posibilidades.

La moraleja de la historia es que el inventario de las nuevas construcciones se mueve muy lentamente y el inventario de la rotación normal también se mueve lentamente en comparación con la demanda, la cual puede cambiar de un momento a otro.